Комментарий к ст 59 об ипотеке

Рубрика: Экономика Залоговая стоимость и размер обязательства при заключении договора об ипотеке Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Павел Ерин и Максим Золотых разъясняют, зависит ли заключение договора об ипотеке, в том числе и последующей, от соответствия оценки предмета ипотеки размеру обеспечиваемого ею обязательства. Выданный организацией заем обеспечивается договором о последующей ипотеке. В регистрации этого договора отказано. Организация предполагает, что это связано с несоответствием стоимости предмета ипотеки с учетом предшествующей ипотеки и размера обеспечиваемого ипотекой обязательства.

Основные положения Комментарий к статье 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование 1. В комментируемой статье указаны основания возникновения ипотеки, а также содержатся положения, определяющие особенности правого регулирования данного института. Так, по договору о залоге недвижимого имущества договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Остановимся подробнее на рассмотрении данных изъятий. Согласно ст. Требования кредиторов каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований кредиторов предыдущей очереди, за исключением требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица.

Залоговая стоимость и размер обязательства при заключении договора об ипотеке

Федеральных законов от 09. Ипотека как правовой институт после длительного отсутствия в советский период вернулась в российское гражданское право с принятием Верховным Советом Российской Федерации 29 мая 1992 года Закона Российской Федерации "О залоге" N 2872-1. Он в определенной мере восполнил пробел в законодательстве, но не решил всех вопросов, связанных с залогом недвижимого имущества. Так, в главе второй раздела второго данного Закона не содержится конкретного механизма ее функционирования.

Определенное внимание ипотеке было уделено в ч. В частности, в п. Вместе с тем п. В отсутствие должной регламентации кредитование под залог недвижимости происходило, принимая причудливые, порой противозаконные формы.

Сделки по жилищной ипотеке строились на основе договора купли-продажи квартиры. То есть собственник для получения кредита продавал квартиру банку и заключал с ним договор аренды с последующим правом выкупа.

Существенной была степень риска владельца квартиры - ведь в случае банкротства банка квартира, переоформленная на банк, могла пойти на расплату с кредиторами. Все это обусловило необходимость принятия комментируемого Закона. Ипотека залог недвижимости является одной из разновидностей залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п.

Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом.

Ипотека сосредоточивает разнонаправленные интересы различных участников гражданских правоотношений, позволяя им одновременно удовлетворить разнообразные цели и интересы.

Если для кредиторов ипотека выполняет функцию обеспечения возврата кредитов, то для залогодателей ипотека является средством, позволяющим привлекать денежные средства. В последнее время распространение получила так называемая "социальная ипотека" - термин, употребляемый для обозначения программ жилищного кредитования с элементами государственной поддержки заемщиков. Например, с частичным субсидированием процентной ставки по кредитам или с предоставлением государственной субсидии на первый ипотечный взнос.

По поводу правомерности или неправомерности употребления данного термина в ученых кругах идут жаркие споры. Однако на практике социальная ипотека существует, предназначаясь, главным образом, для так называемых очередников, а также для социально незащищенных слоев населения.

Ипотека как разновидность залога является дополнительным акцессорным обязательством. Акцессорный характер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться залогом. Если по договору займа, обеспеченному залогом, не последовало передачи средств должнику, то не возникает и реальное требование кредитора к должнику.

В дополнении к Закону об ипотеке был принят Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах". Указанный Закон создает правовую базу для развития вторичного рынка ипотечных кредитов и позволяет инвесторам, обеспечивающим рефинансирование кредиторов по ипотечным кредитам, а также специализированным организациям - ипотечным агентам осуществлять деятельность, связанную с обращением ипотечных ценных бумаг. Закон об ипотечных ценных бумагах создал правовую основу для выпуска производных от ипотеки двух ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия.

Этот Закон позволяет банкам реализовывать указанные ценные бумаги и таким образом быстрее окупать выданные ипотечные кредиты, что в свою очередь будет способствовать развитию ипотечного кредитования. Таким образом, сфера регулирования Закона распространяется на облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия и не затрагивает закладные. Ипотечное жилищное кредитование военнослужащих предусмотрено Федеральным законом от 20 августа 2004 г.

N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих". Указанный Закон предоставляет возможность приобретения военнослужащим жилья в собственность с использованием инструментов ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе НИС , не дожидаясь окончания срока службы, а также возможность выбора месторасположения и размера жилого помещения жилых помещений.

В 1997 году был принят Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Кроме того, отдельные аспекты регулирования залога недвижимости содержатся в Законах "Об оценочной деятельности в РФ", "О страховании", "Об исполнительном производстве", "О несостоятельности банкротстве ", Гражданском и Арбитражном процессуальных кодексах и других нормативно-правовых актах.

Существенное значение имеют и следующие подзаконные акты: 1 Постановление Правительства РФ от 11. Данный документ делает акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.

Согласно Концепции формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики; 2 Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г.

N 370; 3 Постановление Правительства РФ от 26 ноября 2007 г. N 812 "Об утверждении Правил проведения конкурса по отбору специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, и Правил определения совокупной взвешенной оценки рейтинга специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих"; 4 Приказ Минюста РФ от 15 июня 2006 г.

N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества". Следует также упомянуть о Женевской международной конвенции о морском залоге и ипотеке от 6 мая 1993 г. С момента принятия Закон об ипотеке подвергался многочисленным дополнениям и изменениям. Следует упомянуть о двух самых последних. В основном, указанные изменения затронули такие важнейшие вопросы, как процедура реализации заложенного движимого имущества, а также недвижимого имущества, находящегося в ипотеке.

Изменения коснулись положений Гражданского кодекса, Закона о залоге, Федерального закона "Об ипотеке залоге недвижимости " от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ, Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1, Федерального закона "Об исполнительном производстве" от 2 октября 2007 г.

N 229-ФЗ, а также некоторых других законодательных актов. Изменения коснулись порядка обращения взыскания на заложенное имущество без обращения в суд, а также особенностей ипотеки зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

Понятие денежного обязательства дано в п. В частности, не являются денежными обязательства, в которых денежные знаки используются не в качестве средства погашения денежного долга обязанности клиента сдавать наличные деньги в банк по договору на кассовое обслуживание, обязанности перевозчика, перевозящего денежные знаки, и т. Денежным может быть как обязательство в целом в договоре займа , так и обязанность одной из сторон в обязательстве оплата товаров, работ или услуг ".

Соответственно, ипотека может обеспечивать любые денежные обязательства, в том числе по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, которое может быть основано на купле-продаже, подряде, аренде или другом договоре.

При применении данных норм возникает вопрос, возможно ли предусмотреть в договоре ипотеки, что залогом недвижимого имущества обеспечивается не одно, а несколько обязательств, возникших из различных договоров? В судебной практике был такой случай. В одном из дел банк обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регистрации договора об ипотеке. Как видно из материалов дела, между банком залогодержателем и закрытым акционерным обществом залогодателем в обеспечение трех кредитных договоров был заключен договор о залоге недвижимого имущества.

Общая сумма оценки заложенного недвижимого имущества превышала общую сумму кредитов, выданных по трем договорам. Договор был нотариально удостоверен в установленном порядке. Банк обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора ипотеки, однако орган по регистрации отказал в государственной регистрации договора со ссылкой на ст.

Регистрирующий орган полагал, что в соответствии с п. По мнению органа по регистрации прав, для передачи имущества в последующую ипотеку необходимо было заключить по кредитным договорам самостоятельные договоры о залоге, отвечающие требованиям действующего законодательства ст. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций, отказывая в удовлетворении искового требования, поддержали доводы ответчика.

Суд надзорной инстанции признал эти доводы ошибочными и состоявшиеся по делу судебные акты отменил, указав следующее. Закон об ипотеке каких-либо запретов на установление ипотеки в обеспечение нескольких обязательств по заключенным сторонами кредитным договорам одним договором о залоге не содержит. Залогодержатель и залогодатель заключили один договор о залоге недвижимого имущества в обеспечение трех кредитных договоров.

Ответчик же необоснованно отказал в его государственной регистрации, ссылаясь на необоснованность заключения договоров об ипотеке по каждой кредитной сделке Постановление Президиума ВАС от 10 декабря 2002 г. Суд указал, что Закон об ипотеке не содержит указания о возможности заключения договора об ипотеке в обеспечение нескольких обязательств, напротив, положения п. Представляется, что второй подход более соответствует ст. Из положений указанных статей следует, что обеспечиваемое обязательство может быть только одним законодатель всегда говорит о нем в единственном числе.

Это означает, что обеспечение второго, третьего и так далее обязательств залогом должно подчиняться правилам о последующем залоге. Преимущественное перед другими кредиторами право залогодержателя означает, что если залогодатель является должником по двум или более обязательствам и не исполнил их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются, прежде всего, интересы кредитора-залогодержателя.

Лишь в случаях, предусмотренных законом, залогодержатель не пользуется преимуществом. Так, при ликвидации юридического лица требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом, удовлетворяются в третью очередь после требований граждан о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, расчетов с работниками ликвидируемого юридического лица и выплаты авторского вознаграждения п.

Об изъятиях из общего правила о преимущественном праве залогодержателя на удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного имущества см.

Субъектами ипотечного правоотношения являются залогодатель, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог и залогодержатель - лицо, принявшее это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой третье лицо. Такое лицо заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом залогодателем и должником по основному обязательству не являются ипотечными.

Они могут регулироваться отдельным договором, в котором может быть предусмотрено право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо - залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении. В ипотечном жилищном кредитовании также участвуют особого рода посредники - ипотечные брокеры, которые не участвуют в договоре, но сводят стороны друг с другом.

Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Это же относится и к случаям, когда заложенная недвижимость была приобретена за счет кредита банка. Право собственности на нее в таких случаях регистрируется на имя залогодателя, который получил кредит. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. При этом не обязательно речь идет о непосредственном соприкосновении с заложенной вещью например, залогодатель может временно уезжать из заложенной квартиры, оставаясь ее владельцем.

Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение и пользование третьему лицу по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т. Под пользованием понимается извлечение полезных свойств из вещи. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия, однако он лишен третьего правомочия - права распоряжения. Осуществлять такое право он сможет только после полного расчета по кредиту либо на основании соглашения с кредитором.

О случаях, когда залог возникает на основании закона, см. Правила о залоге, возникающие в силу договора, соответственно применяются к ипотеке возникающей в силу федерального закона. Так, в соответствии с п. Залог в силу закона имеет место и в тех случаях, когда товар продается в кредит или в рассрочку до его полной оплаты он находится в залоге у продавца.

Ипотека в силу закона возникает, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество, которое также находится в ипотеке см.

Наконец, независимо от того, есть ли соответствующее условие в договоре ипотечного кредитования, в соответствии с п. Во всех указанных случаях применяются правила о залоге, возникающем в силу договора ипотеки.

Отличительный признак ипотеки - ее предмет: из всех видов имущества им служит только недвижимость. Достоинством недвижимости как предмета залога является следующее: недвижимость сравнительно мало подвержена гибели или внезапному исчезновению, а ее наличие легко проверяется; недвижимость обладает осложненной оборотоспособностью, так как необходима государственная регистрация перехода прав на нее, а в некоторых случаях и сделок с ней, что позволяет контролировать ее отчуждение.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Продолжаем разоблачать ЖКХ. Разъяснение по 103 ФЗ

См. комментарии к статье 59 настоящего Федерального закона. 1. Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке. 56 Закона об ипотеке реализация заложенного имущества в порядке, предусмотренном ст. 59 указанного закона, не допускается в случаях, когда.

Доказательство представляет собой единство сведений о фактах и процессуального источника. Не содержащий в себе сведений о фактах, имеющих отношение к делу документ также не будет письменным доказательством, как и имеющие отношение к происшествию данные, распространяемые в виде слухов, а не сведения о фактах гражданско-процессуального характера. Когда же информация, о которой сначала было известно по слухам, будет закреплена в одном из источников, указанных в абз. Верховный Суд РФ оперировал и таким понятием, как "факт" в значении "доказательства". Несмотря на высказываемый большинством процессуалистов иной взгляд на понятие доказательства, невозможно безразлично относиться пусть даже и к отличающейся от общепринятой практике высшего органа правосудия нашего государства. Понятиеобразующие признаки доказательств: 1 в доказательствах содержатся сведения о фактах; 2 сведения о фактах - это сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела; 3 сведения о фактах должны быть "собраны на" предусмотренный законом источник; 4 в гражданско-процессуальное доказывание сведения о фактах вовлекаются в определенном законом порядке. Сведения о фактах - это содержание доказательства - данные информация о рассматриваемом и разрешаемом споре происшествии. Объяснения сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов - это форма доказательств, их принято называть процессуальными источниками сведений о фактах или источниками доказательств. Установленный законом перечень средств доказывания является окончательным и расширенному толкованию не подлежит. При осуществлении правосудия не допускается использование доказательств, полученных с нарушением закона не только в силу ч. Верховный Суд РФ обращал внимание судов на необходимость выполнения конституционного положения о том, что при осуществлении правосудия не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона ч. Доказательства должны признаваться полученными с нарушением закона, если при их собирании и закреплении были нарушены гарантированные Конституцией РФ права человека и гражданина или если собирание и закрепление доказательств осуществлено ненадлежащим лицом или органом либо в результате действий, не предусмотренных процессуальными нормами. Суд не должен ограничиваться перечислением в решении доказательств, которыми подтверждаются те или иные имеющие значение для дела обстоятельства, а обязан изложить содержание этих доказательств. На практике возник вопрос: может ли быть подтверждено получение заработной платы в определенном размере в случае утраты первичных бухгалтерских документов о заработке граждан свидетельскими показаниями? В силу комментируемой статьи обстоятельства, подлежащие доказыванию по делу, могут устанавливаться, в частности, с помощью показаний свидетелей.

Статьи бухгалтеру Статья 56. Способы реализации заложенного имущества.

Статья 59. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон на аукционе Статья 59. Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени.

Статья 384. Основания принудительной продажи судна или строящегося судна

Основания принудительной продажи судна или строящегося судна СТ 384 КТМ РФ При неисполнении залогодателем обязательства по оплате долга обремененное ипотекой судно или строящееся судно может быть продано на основании решения суда по месту нахождения арестованного судна или арестованного строящегося судна. Комментарий к Ст. В случае неисполнения основного обязательства, как это установлено соответствующим договором, залогодержатель может обратиться в суд по месту нахождения арестованного судна или арестованного строящегося судна с заявлением об осуществлении принудительной продажи. КТМ РФ предоставляет залогодержателю как лицу, обладающему морским требованием, право первоначально арестовать судно. Статья 389 КТМ РФ относит к морскому требованию требование, связанное с зарегистрированной ипотекой судна или зарегистрированным обременением того же характера см. В соответствии со ст. Статья 54 Закона об ипотеке посвящена вопросам, разрешаемым судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество. При этом в обращении взыскания на морское судно или строящееся судно, обремененное ипотекой, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Из этого правила имеется исключение, состоящее в том, что обращение взыскания допускается, если должник более трех раз в течение 12 месяцев нарушал сроки внесения платежей, даже если каждая просрочка незначительна. Бесплатная юридическая консультация по телефонам:.

Статья 55 ГПК РФ. Доказательства (действующая редакция)

Права на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом с учётом особенностей, установленных настоящей статьёй. При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1, за исключением случаев представления на государственную регистрацию прав указанных документов нотариусом, удостоверившим такие документы. Для осуществления государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если оно приобретается с использованием кредитных средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, вместо совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора займодавца , соответствующее заявление может быть предоставлено нотариусом с приложением нотариально удостоверенного согласия кредитора займодавца на заключение такого договора. Комментарии к ст. Юристы сайта, специализирующиеся на конкретных сферах кодексов и законов, дадут исчерпывающий комментарий по любым вопросам. Другие статьи раздела.

Федеральных законов от 09.

Федерального закона от 22. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Федеральных законов от 17.

Комментарий к закону "Об ипотеке" (залоге недвижимости)

.

Законодательная база Российской Федерации

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Недопустимость лишения и ограничения правоспособности и дееспособности (комментарий к ст. 22 ГК РФ)
Похожие публикации