Изменение законодательства в части строительства апартаментов

Игорь Чумаченко, Партнер, руководитель Практики "Недвижимость. Строительство" На сегодня на рынке недвижимости сформировался специфичный сегмент — строительство апартаментов. Это направление пока имеет определенные преимущества: технические и санитарные требования к размещению апартаментов существенно ниже требований к строительству многоквартирных жилых домов; апартаменты могут быть размещены в деловых комплексах, позволяя задействовать помещения в здании; возможно строительство апартаментов на земельном участке с иным видом разрешенного использования, чем под жилую застройку. Однако существуют определенные сложности, связанные с правовым статусом апартаментов как объектов недвижимого имущества. В соответствии с действующим жилищным законодательством жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Советы юристов О применении Федерального закона от 30. Ведь если застройщик не обязан использовать нормы этого закона, стоимость объекта можно снизить, избежать административных обременений. А если обязан, но не использует — есть риск быть привлеченным к ответственности, в том числе уголовной. Указанные же выше объекты с точки зрения долевого строительства можно назвать нетипичными. То есть доля судебного усмотрения очень велика. Имеет место факт внесения денежных средств. Отметим, что под привлечением последних в практике понимается непосредственное поступление денежных средств застройщику.

Десять самых ожидаемых событий 2019 года в недвижимости

Игорь Чумаченко, Партнер, руководитель Практики "Недвижимость. Строительство" На сегодня на рынке недвижимости сформировался специфичный сегмент — строительство апартаментов. Это направление пока имеет определенные преимущества: технические и санитарные требования к размещению апартаментов существенно ниже требований к строительству многоквартирных жилых домов; апартаменты могут быть размещены в деловых комплексах, позволяя задействовать помещения в здании; возможно строительство апартаментов на земельном участке с иным видом разрешенного использования, чем под жилую застройку.

Однако существуют определенные сложности, связанные с правовым статусом апартаментов как объектов недвижимого имущества. В соответствии с действующим жилищным законодательством жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

В свою очередь, пригодность для постоянного проживания определяется соответствием помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Законом также предусмотрен исчерпывающий перечень видов жилых помещений, в числе которых отсутствует понятие "апартаменты". Помимо того, сам термин "апартаменты" упоминается в качестве одной из высших категорий номеров гостиниц, согласно установленной Приказом Минкультуры РФ от 11.

Гостиницы, в свою очередь, также не отнесены к жилым помещениям и предназначены только для временного проживания, что следует из положений действующего законодательства Правила предоставления гостиничных услуг в РФ, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 09.

Проживание в нежилых помещениях запрещено законодательством в сфере обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения. Таким образом, необходимо рассматривать апартаменты как нежилые помещения, предоставляемые гражданам для временного пребывания. Таким образом, по своей сути апартаменты относятся к коммерческой недвижимости.

Сложности, связанные с обращением апартаментов как объекта недвижимости на рынке, осуществлением в их отношении правомочий собственника, и многие другие проблемы относятся к определенному подобным образом правовому статусу апартаментов.

В числе наиболее значимых проблем — невозможность осуществить регистрацию по месту жительства, что следует, например, из утвержденных Правительством Москвы Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета.

Определенную проблему представляет также вопрос управления зданием, в котором располагаются апартаменты. По нормам жилищного законодательства собственники помещений в многоквартирных домах свободны в выборе способа управления. Управление же зданием, в котором размещены апартаменты, не регулируется жилищным законодательством. Как правило, застройщики или лица, владеющие большинством помещений в здании, заключают договоры с управляющими компаниями, выбор которых зачастую не зависит от воли собственников апартаментов в здании.

Необходимо также учитывать, что и оплата коммунальных услуг осуществляется по тарифам, установленным для нежилых помещений, что опять же неблагоприятно влияет на положение собственников апартаментов. Кроме того, собственник апартаментов платит более высокие налоги по сравнению с жилыми помещениями.

Весьма дискуссионным остается вопрос о создании социальной инфраструктуры в связи со строительством апартаментов. Размещение социальной инфраструктуры осуществляется на основании документов территориального планирования и документации по планировке территории, предполагает разработку проектов планируемого размещения объектов регионального или местного значения с учетом назначения соответствующих территориальных зон.

Зона жилой застройки предполагает соблюдение при разработке документов территориального планирования особых градостроительных требований и правил, в том числе относящихся к доступности объектов социальной инфраструктуры. Таким образом, при покупке квартир в жилых домах можно быть уверенным в том, что поблизости расположены или будут созданы школы, поликлиники, объекты транспортной инфраструктуры.

Апартаменты, однако, как правило, располагаются в общественно-деловых зонах, в которых не предусмотрено развитие социальной инфраструктуры или же концентрация объектов образования, здравоохранения, иных социально важных объектов существенно ниже.

При планировании развития территории соответствующие органы не учитывают потребности в социальном обеспечении жильцов апартаментов, поскольку не предполагается их постоянное проживание на данной территории. Это обстоятельство создает сразу две проблемы: во-первых, остаются недостаточно обеспеченными предоставляемыми социальными услугами жильцы апартаментов, во-вторых, эти же жильцы создают дополнительную нагрузку на уже существующие объекты инфраструктуры, создавая дополнительные сложности как для жильцов многоквартирных домов, пользующихся услугами социальных организаций, так и для самих этих организаций.

Наконец, еще одна проблема, на которую необходимо обратить внимание, связана с меньшей правовой защищенностью лиц, приобретающих апартаменты в собственность. На настоящий момент значительная часть апартаментов продается по предварительным договорам купли-продажи. Заместителем мэра Москвы М. Хуснуллиным была анонсирована подготовка Департаментом градостроительной политики г. Москвы предложения для Минстрой России о внесении поправок в Федеральный закон от 30. Справедливости ради необходимо сказать, что на настоящий момент Законом не установлено ограничение на заключение с застройщиком договора участия в долевом строительстве договора долевого участия или ДДУ нежилых объектов, включая апартаменты, на добровольной основе.

Возможность строительства иных объектов, помимо многоквартирных домов, включая бизнес-центры и гостиничные комплексы, путем заключения договора долевого участия подтверждается также актуальной судебной практикой, в том числе актами Верховного суда РФ см. Практика заключения ДДУ в отношении апартаментов довольно распространена, в том числе ввиду требований ипотечного кредитования.

Следовательно, при строительстве апартаментов будет невозможно использовать иную правовую модель, кроме ДДУ. Предполагается таким образом защитить покупателей апартаментов от рисков, перечисленных выше. Действительно, у граждан, приобретающих апартаменты по ДДУ, появится целый комплекс гарантий, отсутствующих на данный момент.

Так, застройщиком в обязательном порядке будет представляться разрешение на строительство, проектная декларация, подтверждение наличия зарегистрированного права на земельный участок. Законодательством предусмотрены более жесткие требования к содержанию договора, его форме и порядку заключения договор подлежит государственной регистрации. К отношениям, вытекающим из ДДУ, применяются положения законодательства о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом.

Обязательства застройщика перед лицом, приобретающим апартаменты, будут обеспечены залогом земельного участка или права его аренды. Закон устанавливает более жесткие требования по гарантийным обязательствам на объект. Кроме того, новеллой Закона является возложение на застройщика обязанности по страхованию своей гражданской ответственности.

Определенные механизмы защиты прав дольщиков предусмотрены и в отношении предъявления требований к застройщику, находящемуся на стадии банкротства. Приведенный выше перечень прав и гарантий участников долевого строительства объекта далеко не исчерпывающий.

Стоит отметить, что рассматриваемое предложение Департамента градостроительной политики отражает общий тренд на "сближение" правового статуса апартаментов и жилых помещений. Представителями органов власти в сфере градостроительства, в том числе господином Хуснуллиным, уже указывалось на необходимость урегулировать статус апартаментов, приравняв их к жилым помещениям.

Высказываемые инициативы наталкивают на размышления, связанные с вопросами о правах на землю собственников апартаментов, вопросами в сфере градостроительного и налогового законодательства, которые неизбежно возникнут в случае отнесения апартаментов к жилым помещениям. Указанные вопросы заслуживают отдельного подробного рассмотрения. Давая оценку значению предлагаемых изменений в Закон, сложно выразить однозначную позицию. С одной стороны, распространение действия Закона на строительство апартаментов очевидно повысит степень защищенности граждан, приобретающих данный вид недвижимости.

Однако возложение дополнительных обязанностей на застройщиков может повлечь снижение их привлекательности. Кроме того, следуя логике сторонников отнесения апартаментов к жилым помещениям, возникает вопрос: как быть с гостиницами, в которых могут располагаться апартаменты?

Относить их к жилым? И как быть с многофункциональными комплексами, которые также могут включать апартаменты? Подводя итог, необходимо отметить, что вопрос статуса апартаментов необходимо решать в комплексе, поскольку это затрагивает сферы, регулируемые гражданским, градостроительным, земельным, налоговым и иным законодательством.

Соглашение Отправить.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Путин: долевое строительство будет запрещено с июля 2019 года

К заявлению о погашении части ипотечного кредита нужно приложить документы, В скором времени станет возможно направлять на покупку квартир в В связи с изменениями в пенсионном законодательстве планируется Владимир Путин подписал изменения в законы о долевом строительстве. Проблема строительства апартаментов является комплексной, что в о внесении изменений в законодательство в части снижения.

Возможные изменения в статусе недвижимости С наступлением кризиса, власти, по всей видимости, активно взялись за наведение порядка на рынке недвижимости. И объектом приложения усилий стали, в том числе, и апартаменты, которые за несколько лет приобрели такую популярность, что по количеству сделок занимают значимую долю в операциях с недвижимостью. Эксперты портала RealtyPress. Апартаменты представляют собой помещения в комплексе, который не имеет статуса жилого дома, однако предназначены и используются непосредственно для продолжительного проживания. Основное отличие апартаментов от обычных квартир заключается в невозможности для владельца регистрации по месту проживания поскольку это нежилая недвижимость. Кроме того, апартаменты отличаются небольшими габаритами, что делает их желанным приобретением для покупателей с ограниченным бюджетом, которым не нужна просторная квартира. Что произошло? Сам проект еще не подготовлен до конца, поэтому обсуждать, собственно, нечего. Но это еще не все изменения… Московские власти еще в прошлом году приняли постановление о запрете застройщикам возводить апарт-комплексы как отдельные объекты капитального строительства. Теперь апартаменты, то есть — помещения для временного проживания как один из форматов жилья могут существовать только в гостиницах, хостелах, мотелях, предприятиях, которые официально осуществляют гостиничный сервис. Таким образом, апартаменты в том понимании, в котором они присутствуют в данный момент, просто перестанут существовать на рынке.

Что именно изменится на рынке новостроек 1 июля И стоит ли покупателям опасаться роста цен Игроки рынка недвижимости называют 1 июля переломным моментом.

Что изменится для покупателей новостроек с 1 июля Рассказываем, как покупать квартиры в новостройках по новым правилам С 1 июля 2019 года в России переходят на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета. Деньги дольщиков застройщик напрямую больше не получит, их разместят на специальных счетах в аккредитованных банках, а стройка будет идти за счет банковского проектного финансирования. Как будут заключаться сделки Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от существовавшей ранее, когда после регистрации договора долевого участия в Росреестре дольщик вносил средства на счет девелопера, который мог пользоваться ими по своему усмотрению. Теперь при покупке жилья в новостройке дольщик сначала должен подписать договор долевого участия с девелопером.

Вы точно человек?

Оборот апартаментов в качестве жилья: направления совершенствования законодательства Савина С. Дата размещения статьи: 15. В начале 2014 г. В настоящей статье мы предпримем попытку выявить правовые предпосылки, которые привели к возникновению проблемы строительства апартаментов, а также рассмотреть основные направления совершенствования нормативных правовых актов в целях ее разрешения, в том числе отметить положительные изменения законодательства, произошедшие в 2014 г. Проблема строительства апартаментов является комплексной, что в том числе связано с их разнообразием в части технических характеристик, места расположения, принадлежности, эксплуатации и иных особенностей. Осветить все указанные аспекты в данной статье не представляется возможным, поэтому мы сфокусируемся на ситуации вокруг апартаментов, приобретаемых физическими лицами в качестве жилья, и не будем затрагивать статус апартаментов, используемых для предоставления гостиничных услуг, временного проживания в бытовых городках, и иных подобных объектов. Правовые предпосылки проблемы апартаментов Согласно жилищному законодательству жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Понятие нежилого помещения, как правило, используется в законодательстве посредством противопоставления жилому. Таким образом, основной отличительной особенностью жилых помещений является их пригодность для постоянного проживания в доктрине указываются и иные особенности, включая предназначенность для постоянного проживания. Вместе с тем, как справедливо отмечено главным архитектором Москвы С.

Застройщиков апартаментов хотят обязать платить взносы в Фонд дольщиков

Это объекты недвижимости, пригодные для проживания, но в юридическом смысле не имеющие статус жилых. По факту, апартаменты могут соответствовать всем требованиям для жилого помещения, схожие с квартирой. Отличаться они будут только разрешенным видом использования, поскольку при строительстве апартаментов требования закона более смягчены по сравнению с жилыми домами. В связи с этим, преимуществом апартаментов является их более низкая стоимость по сравнению с квартирами. Так как некоторые объекты могут располагаться в районах с развитой инфраструктурой и при этом быть созданы без разрешения на строительство, путем реконструкции складских или административных зданий. Основным минусом апартаментов является отсутствие возможности зарегистрироваться по месту жительства , так как сделать это можно только в судебном порядке при соответствии имущества требованиям для проживания. Однако государственной думой создается законопроект , который может позволить гражданам осуществить данное право в будущем. Что такое апартаменты? Нормативное определение понятия апартаментов отсутствует в законодательстве. Формально это объекты коммерческой недвижимости.

Документом планируется регламентировать правоотношения, связанные со строительством апартаментов, а также правом собственности на эти объекты недвижимости.

В конце сентября Мосгордума в окончательном чтении утвердила закон о снижении налога для физических лиц на нежилые помещения. Помимо гаражей и машино-мест в паркингах, под действие закона попали и апартаменты стоимостью менее 300 млн руб.

Десять самых ожидаемых событий 2019 года в недвижимости

.

Оборот апартаментов в качестве жилья: направления совершенствования законодательства (Савина С.В.)

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Изменения в 214 ФЗ с 1 июля 2019 \ Эскроу счета
Похожие публикации